Portal do comerciante Galego - Que debe saber un comerciante
Xunta de Galicia
Vostede está aquí:

Arrendamentos locais


QUE É A SUPERFICIE DE EXPOSICIÓN E VENDA A PÚBLICO?

É aquela onde se produce o intercambio comercial, constituída polos espazos destinados á exposición ao público dos artigos ofertados, xa sexa mediante mostradores, andeis, vitrinas, góndolas, cámaras ou murais, os probadores, as caixas rexistradoras e, en xeral, todos os espazos destinados á permanencia e paso do público, excluíndose expresamente as superficies destinadas a oficinas, aparcadoiros, zonas de carga e descarga e almacenaxe non visitables polo público e, en xeral, todas aquelas dependencias ou instalacións de acceso restrinxido ao mesmo. Tamén a efectos do computo da superficie de venda débense contabilizar os espazos destinados á dispensación de produtos (*trasmostradores) e nos establecementos colectivos (centros comerciais), todos os espazos internos destinados ao tránsito das persoas (corredores, hall).

COMO SE RENOVAN OS CONTRATOS DE ALUGUER DE LOCAIS DE NEGOCIO?

A lei deixa total liberdade ao arrendador e arrendatario para pactar as condicións do contrato de arrendamento. Por tanto, respecto da renovación, deberase examinar o contrato existente para comprobar se se incluíu algunha cláusula respecto diso. En caso negativo, para a renovación de contratos de arrendamentos rexen as disposicións do código civil. Se ao terminar o contrato, permanece o arrendatario gozando quince días da cousa arrendada con aquiescencia do arrendador, enténdese que hai tácita reconducción polo tempo que establece o artigo 158121 do Código Civil, a menos que precedese requirimento

Cando o arrendatario viñese exercendo no local unha actividade comercial de venda ao público durante o últimos cinco anos, terá dereito a unha indemnización a cargo do *arrendador, sempre que manifestase con catro meses de antelación ao termo do contrato de arrendamento a súa vontade de renovar o contrato por cinco anos máis:

  • Se o arrendatario iniciase no mesmo municipio, dentro do seis meses seguintes á expiración do arrendamento, o exercicio da mesma actividade, a indemnización comprenderá os gastos do traslado e os prexuízos derivados da perda de clientela con respecto á que tivese no local anterior, calculada coa habida durante o seis primeiros meses da nova actividade.
  •  Se o arrendatario iniciase dentro do seis meses seguintes unha actividade diferente ou non iniciase actividade algunha e o arrendador ou un terceiro desenvolven na leira dentro do mesmo prazo a mesma actividade ou unha afín á desenvolvida polo arrendatario , a indemnización será dunha mensualidade por ano de duración do contrato, cun máximo de dezaoito mensualidades

QUEN É O RESPONSABLE DAS REPARACIÓNS NO LOCAL?

As reparacións no local de negocio, como outras cuestións relativas a este tipo de arrendamentos, regularanse pola vontade dos contratantes. Por iso, en principio remítese sempre ás cláusulas establecidas no contrato.

A falta de regulación no contrato, a Lei de Arrendamentos Urbanos regula o réxime de reparacións no local de negocio da seguinte maneira:

Obras de conservación: entendidas como as reparacións necesarias para conservar o local de negocio arrendado en estado de servir para o uso convido.

    * O *arrendador deberá realizar as reparacións necesarias, excepto aquelas derivadas dunha deterioración imputable ao arrendatario. O *arrendador deberá reparar unha instalación eléctrica inadecuada ou perigosa, realizar as reparacións por *aluminosis, pingueiras, humidades etc.
    * O arrendatario deberá comunicar ao *arrendador a necesidade das reparacións. Poderá realizar as reparacións que sexan urxentes para evitar un dano inminente ou unha incomodidade grave previa comunicación ao *arrendador. É recomendable realizar a comunicación a través dun medio polo que se poida acreditar a súa realización e tamén o seu contido (servizo *burofax de Correos e *Telégrafos) Poderá exixir ao *arrendador o importe da reparación
    * En caso de fuga de auga, o arrendatario tras comunicarllo ao *arrendador, poderá efectuar a reparación e exixir ao *arrendador o importe da mesma.
    * O arrendatario deberá pagar os gastos ocasionados por danos derivados do uso do local O *arrendador deberá reparar os cristais rotos, atascos nas tubaxes, etc.
    * Se as obras duran máis de 20 días o arrendatario terá dereito a unha redución da renda, que será proporcional á parte do local de que se viu privado polas obras.

Obras de mellora: entendidas como as obras que modifican o estado do local durante o arrendamento, introducindo sensibles melloras nel.

  • O arrendador poderá realizar obras de mellora no local que non se poidan demorar. Deberá notificar ao arrendatario con polo menos tres meses de antelación a natureza, comezo, duración e custo previsible das obras -> Por exemplo, instalación de porta de seguridade, xanelas, climatizador, mobiliario, renovación de sanitarios, etc.
  • O arrendador poderá aumentar a renda ao realizar melloras no local. O incremento non poderá ser superior ao 20% da renda que se perciba nese momento.
  • O arrendatario deberá soportar as obras de mellora cuxa execución non poida diferirse até a conclusión do arrendamento. Terá dereito a unha redución da renda en proporción á parte do local do que se vexa privado e á indemnización polos gastos que se vexa obrigado a efectuar. Tamén poderá desistir do contrato (salvo que as obras non lle afecten ou lle afecten de modo irrelevante).


Outras obras: que modifican a configuración do local ou os accesorios (garaxes, trasteiros...)ou que diminúen a estabilidade ou seguridade do mesmo: Eliminación de tabiques, instalación de chemineas e saídas de fumes, construción ou eliminación de altillos, escaleiras, etc.

  • O arrendatario poderá realizar estas obras sempre que conte co consentimento expreso (por escrito) do arrendador.
  • O arrendador que non consentiu, poderá resolver o contrato ou exixir ao concluír o mesmo que o arrendatario repoña as cousas ao estado anterior, ou conservar a modificación sen que o arrendatario poida reclamar unha indemnización.

CANDO PODO RESCINDIR O CONTRATO DE ALUGUER?

A Lei de Arrendamentos Urbanos, outorga aos contratantes de locais de negocio plena liberdade para pactar as condicións do contrato, incluída a duración do mesmo. Estes pactos, derivados da vontade de arrendatario e arrendador son de obrigado cumprimento para ambos.

Por tanto, se desexa terminar o contrato de arrendamento, ante todo, debe revisar as cláusulas do contrato, por se nel contemplásese esta situación.

No caso de que no contrato non se contemple esta situación, deberá ter en conta que a "terminación unilateral e anticipada" do contrato de arrendamento sen causa legal en que amparala, permitirá ao *arrendador solicitarlle unha indemnización equivalente ás rendas pendentes.

Respecto da duración do arrendamento, se non se fixou prazo, entenderase feito por anos cando se fixou unha renda anual, por meses cando é mensual e por días cando é diaria.

CANDO SE RECUPERA A FIANZA DUN ARRENDAMENTO?

No caso de aluguer de local de negocio, o arrendador poderá exixir fianza, que será de dúas mensualidades de renda, prestarase en metálico e a súa finalidade será garantir o cumprimento do contrato. Ademais da fianza, o arrendador poderá exixir garantías adicionais para asegurar o cumprimento do contrato.

A fianza recuperarase no prazo de 30 días desde a finalización do contrato e a entrega de chaves. Se o arrendador non entregase a fianza dentro dese prazo, poderanse exixir intereses. A cantidade a percibir dependerá da existencia ou non de obrigacións pendentes

Comprobarase se é preciso aplicar a fianza para liquidar obrigacións pendentes. En caso afirmativo, o arrendatario recibirá a cantidade que resulte tras liquidar as obrigacións pendentes.

PODO TRASPASAR UN NEGOCIO?

En relación co arrendamento de local de negocio, é necesario, antes de responder a calquera cuestión concretar a data en que se celebrou o contrato. Esta é determinante respecto da normativa aplicable.

Contratos celebrados despois do 1 de Xaneiro de 1995:

A lei non recoñece a estes contratos posibilidade de traspaso, pero si a de cesión ou subarriendo, que son modalidades parecidas:

  •  Cesión de contrato: transmítese a posición no contrato a un terceiro (cesionario), que se subroga en todos os dereitos e obrigacións.
  •  Subarrendamiento : o arrendatario arrienda á súa vez o local a un terceiro.


Dado que existe plena dispoñibilidade para pactar as cláusulas do contrato, para saber se pode ou non ceder ou subarrendar o local, deberá examinar o contrato de arrendamento e comprobar se excluíu ou non esa posibilidade.

  • se ten excluída a posibilidade no contrato de arrendamento, non poderá ceder ou subarrendar.
  • Se non está excluída, non necesitará o consentimento do arrendador, pero terá que notificar o acordo de subarriendo ou cesión no prazo dun mes. Ademais o *arrendador poderá elevar a renda un 10% ou un 20%.


Contratos celebrados antes do 1 de xaneiro de 1995:

Poderá traspasar o local, pero terá que ter en conta os seguintes requisitos:

  • Debe levar legalmente establecido no local e explotándoo de maneira ininterrompida durante o tempo mínimo dun ano.
  • Deberá notificar ao arrendador a decisión de traspasar e o prezo convido.
  • Non poderá concertar traspaso ata que pasen 30 días (prazo do arrendador para exercer o dereito de tenteo).
  • O traspaso farase en escritura pública.
  • No prazo de 8 días desde a formalización da escritura deberá notificar a realización do traspaso, o prezo percibido, o nome e o domicilio do adquirente.


Ademais, deberá ter en conta que:

  • O adquirente debe contraer a obrigación de permanecer no local o prazo mínimo dun ano e destinalo durante ese tempo a negocio da mesma clase ao que viña exercendo o arrendatario.
  • Se o arrendador non exerce o seu dereito de tenteo ou retracto, pode reclamar unha participación no prezo do traspaso. A participación acordarase entre arrendador e arrendatario e a falta de acordo aplicaranse unhas porcentaxes que varían (10%, 20%, 30%) en función da data de construción ou habitación.
  • Se o contrato de arrendamento adquiriuse por traspaso e vólvese a traspasar antes de 3 anos, a porcentaxe en que participa o arrendador no prezo do traspaso aumentará un 50%.
  • No caso de traspaso de arrendamentos posteriores ao 9 de maio de 1985, a duración do arrendamento será a que estea determinada no contrato.
  • No caso de traspaso de arrendamentos anteriores ao 9 de maio de 1985, o arrendamento poderá continuar por un mínimo de dez anos ou polos anos que quedan até o 2015 (20 anos desde a aprobación da Lei de Arrendamentos Urbanos de 1994).